17 hours ago
11
Jakarta (pilar.id) – Harga properti residensial di pasar primer Indonesia mengalami kenaikan terbatas pada triwulan II 2026. Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia (BI), Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tercatat tumbuh 0,69 persen secara tahunan (year-on-year/yoy), sedikit meningkat dibandingkan pertumbuhan pada triwulan I 2026 yang sebesar 0,62 persen.
Kenaikan harga properti tersebut berlangsung bersamaan dengan perbaikan penjualan rumah. Meski secara tahunan penjualan properti residensial masih terkontraksi 2,36 persen, kondisi itu jauh membaik dibandingkan kontraksi 25,67 persen pada triwulan sebelumnya.
Bank Indonesia mencatat perbaikan penjualan terutama ditopang rumah tipe kecil dan besar, sedangkan penjualan rumah tipe menengah masih menghadapi tekanan. Dari sisi pembiayaan, dana internal perusahaan masih menjadi sumber utama pengembang, sementara konsumen lebih banyak menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk membeli rumah di pasar primer.
Harga Rumah Naik Terbatas, Tipe Besar Jadi Pendorong
Dalam SHPR Triwulan II 2026, IHPR nasional tercatat sebesar 110,89 dengan pertumbuhan 0,69 persen (yoy). Pertumbuhan tersebut terutama dipengaruhi kenaikan harga rumah tipe besar.
Indeks harga rumah tipe besar tercatat 108,41 atau tumbuh 0,68 persen (yoy), meningkat dibandingkan pertumbuhan 0,50 persen pada triwulan I 2026. Sementara itu, indeks harga rumah tipe kecil berada di level 113,89 dengan pertumbuhan 0,49 persen (yoy), melambat dari 0,61 persen pada triwulan sebelumnya.
Untuk rumah tipe menengah, indeks tercatat 114,01 dengan pertumbuhan yang relatif stabil dibandingkan triwulan I 2026.
Secara triwulanan, harga properti residensial juga menunjukkan penguatan. IHPR pada triwulan II 2026 tumbuh 0,26 persen (quarter-to-quarter/qtq), meningkat dari 0,04 persen pada triwulan I.
Kenaikan tersebut terutama didorong harga rumah tipe menengah yang tumbuh 0,40 persen (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya mengalami kontraksi 0,01 persen. Harga rumah tipe besar tumbuh 0,26 persen, lebih tinggi dibandingkan 0,06 persen pada triwulan sebelumnya. Sebaliknya, harga rumah tipe kecil terkontraksi 0,02 persen setelah sebelumnya tumbuh 0,06 persen.
Pergerakan harga juga berbeda antarwilayah. Dari 18 kota yang disurvei BI, sebanyak 10 kota mencatat peningkatan pertumbuhan IHPR secara tahunan, tujuh kota mengalami penurunan pertumbuhan, dan satu kota relatif stabil.
Banjarmasin menjadi salah satu kota yang mengalami peningkatan pertumbuhan harga, dari 0,52 persen pada triwulan I menjadi 1,29 persen (yoy) pada triwulan II 2026. Pekanbaru mencatat perbaikan yang lebih besar, dari kontraksi 0,03 persen menjadi tumbuh 3,23 persen.
Sebaliknya, pertumbuhan harga di Padang melambat dari 1,21 persen menjadi 0,63 persen, sedangkan Balikpapan turun dari 1,44 persen menjadi 1,19 persen secara tahunan.
Penjualan Rumah Membaik, tetapi Tantangan KPR dan Biaya Bangunan Masih Membayangi
Dari sisi penjualan, pasar properti residensial menunjukkan tanda pemulihan. Secara tahunan, penjualan rumah pada triwulan II 2026 masih terkontraksi 2,36 persen, tetapi jauh lebih baik dibandingkan kontraksi 25,67 persen pada triwulan I.
Perbaikan tersebut antara lain ditopang penjualan rumah tipe kecil yang kontraksinya menyempit dari 45,59 persen menjadi 2,88 persen (yoy). Penjualan rumah tipe besar bahkan berbalik tumbuh 13,08 persen setelah sebelumnya terkontraksi 8,03 persen.
Namun, rumah tipe menengah belum mengikuti pemulihan tersebut. Penjualannya berubah dari pertumbuhan 8,28 persen pada triwulan sebelumnya menjadi kontraksi 10,51 persen pada triwulan II 2026.
Secara triwulanan, perbaikan penjualan terlihat lebih kuat. Pertumbuhan penjualan rumah mencapai 9,39 persen (qtq), berbalik dari kontraksi 7,69 persen pada triwulan I.
Penjualan rumah tipe kecil tumbuh 30,33 persen (qtq), sementara tipe besar tumbuh 24,41 persen. Penjualan tipe menengah juga membaik, meski masih terkontraksi 8,59 persen, sedikit lebih baik dibandingkan kontraksi 10,72 persen pada triwulan sebelumnya.
Meski penjualan mulai membaik, pelaku usaha properti masih menghadapi sejumlah hambatan. Bank Indonesia mencatat kenaikan harga bahan bangunan menjadi faktor penghambat terbesar dengan porsi 27,10 persen.
Faktor berikutnya adalah suku bunga KPR sebesar 15,96 persen, persoalan perizinan dan birokrasi 14,87 persen, tingginya proporsi uang muka dalam pengajuan KPR 11,53 persen, serta perpajakan 9,75 persen.
Sementara itu, suku bunga KPR tercatat relatif stabil pada level 7,44 persen dibandingkan triwulan I 2026.
Di sisi pembiayaan pengembang, dana internal perusahaan masih menjadi sumber utama. Porsinya mencapai 73,28 persen dari total kebutuhan pembiayaan. Pinjaman perbankan menyumbang 17,89 persen, sedangkan pembayaran dari konsumen sebesar 8,83 persen.
Untuk konsumen, KPR tetap menjadi pilihan utama dalam pembelian rumah di pasar primer dengan pangsa 70,05 persen. Pembelian melalui pembayaran tunai bertahap mencapai 20,60 persen, sedangkan pembayaran tunai sebesar 9,35 persen.
Meskipun pertumbuhan tahunan nilai KPR sedikit melambat, dari 4,79 persen pada triwulan I menjadi 4,70 persen pada triwulan II 2026, secara triwulanan justru terjadi penguatan. Nilai KPR tumbuh 1,24 persen (qtq), meningkat dibandingkan pertumbuhan 0,37 persen pada triwulan sebelumnya.
Data SHPR Triwulan II 2026 tersebut menunjukkan pasar properti residensial mulai bergerak ke arah pemulihan, meski belum sepenuhnya lepas dari tekanan. Harga rumah meningkat secara terbatas, penjualan membaik terutama pada tipe kecil dan besar, sementara biaya pembangunan, suku bunga KPR, serta faktor perizinan masih menjadi tantangan bagi industri.
Dengan struktur pembiayaan yang masih sangat bergantung pada dana internal pengembang dan dominasi KPR dalam pembelian rumah, perkembangan biaya konstruksi dan pembiayaan perumahan tetap menjadi faktor penting yang akan memengaruhi dinamika pasar properti residensial berikutnya. (ret/hdl)
